澳门美高梅娱乐 购买澳洲房产的方法 购买澳洲房产:楼花(期房)

购买澳洲房产:楼花(期房)

发布时间:2018-06-08 复查时间:2019-08-20 1562

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开发商通过澳洲房产预售来筹备施工资金,只有最少卖出一定数量的房屋以后才能开始施工。跟开发商签订合同时,通常要交一部分定金让开发商替你保留该房产,等到交房时支付剩下的款项。购买楼花要比购买二手房便宜,但是需要承担的风险也要在购买之前考虑清楚。

购买楼花(期房)概述 

澳洲房产中的楼花,也叫期房,购买楼花意味着买家根据开发商的设计和规划购买尚未动工或尚未建成的澳洲房产。大多数开发商都有一系列澳洲房产的设计供买家选择,甚至包括墙面、地板、油漆的颜色以及家用电器,也可能提供房屋的样板间供买家参观。通过不同的开发商购买房产也有差异,比如有的开发商在修改设计之前不征求买家的同意,或者当施工成本增加以后,开发商向买家多收钱。施工方面的延误(比如天气不好,或者下一步规划的审批)可能会推迟交房时间。

购买楼花(期房)的好处 

1. 购买时的市场价低:签订合同时可以锁定价格,如果房市在购买楼花后继续上涨,买家就可以坐收物业增值的好处。
2. 支付的首付款低:买楼花签合同时,只需要交纳10%的定金,等到房子全部建成后再办理贷款。这当中可能有几个月甚至1.2年的时间来准备余款,因此缓解了资金筹措压力。所以可以说是用极少的资金获取非常高的回报。
3. 可选楼层或户型多:买家在开盘时有更多的选择余地,等到现房或接近现房时期,可供选择的物业已经为数不多了。
4. 节省印花税:澳洲部分地区,如维多利亚州墨尔本地区,法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的。而如果买楼花,通常是在房产开工前就签订了合同,所以印花税只需按地皮价征收。换句话说,投资人所支付的楼花印花税越少,所拥有的土地价值越低。
5. 税收折旧效益大:物业越新,越有可能通过折旧获得更大的税务优惠,还可以要求包括设备和家具等项目的折旧。首次置业人士更有各种政府补助及印花税豁免,而新房的维护费用也相对更低。

购买楼花(期房)的风险 

因为先付钱后收货,楼花有机会出现名不符实的机会,所以投资风险上相对较高。例如在施工过程中,经常需要对建筑图则进行修改,完工后的物业可能与原来图则所显示的并不一样,而固定装置和装修的质量及规格也同样会有差异。

如果房价在交房之前下滑,买家便会损失惨重。当银行的物业估价低于当时签订的合同价格,贷款额度便会因此减少,而如果您现金流不足,可能会负担不起银行的还款,最终被银行收回物业拍卖。此外,如果您购买的楼花是作投资用途,在竣工后,可能在同一时间有大量楼盘出租,便会出现供过于求的现象,导致租金下跌。

购买楼花遇到最坏的情况就是发展商在楼宇建成前面临破产或清盘,令工程无法继续。为了保障买家,大部分的开发商会把您支付的10%订金存入律师的信托账户,所以万一开发商破产,买家也没有损失。不过,如果因为发展商不能完工而无法交房,令您无法获得原本的预期收益也是另一种的损失。所以,选择背景雄厚,具相当规模,充足资金及信誉良好的开发商是非常重要的。警惕开发商的落日条款


向开发商提出购买意向 

通常情况下房产出售是看谁的出价高或者以固定的价格出售,但是随着时间的变化,不同房产的出售方式也有所不同。开发商大多数情况下会委托多个地产中介出售房产,这些地产中介出售房产的价格和买卖条款可能略有不同。

向澳洲房产中介交意向金不能保证房产一定会卖给你,只能作为你想要购买该房产的一种意向表达,交意向金的时候,地产中介必须给你收据,并且写明:
1. 地产中介没有义务必须把房产卖给你;
2. 你也没有义务必须购买此房产;
3. 如果你最后没有签合同购买此房产,地产中介要把意向金退给你。

澳洲房产中介可能会收取多个人的意向金,他们需要告诉你在你之后有没有其他人想买,或者地产中介有没有将房产卖给其他人。如果多个地产中介同时出售房产,你交意向金的那家地产中介可能要花一些时间了解你看中的房产有没有被其他人买走。

法律禁止的房屋销售策略 

澳洲房产中介在谈判和交易过程中不可以误导或欺骗任何人,出售楼花(期房)时,不允许有以下行为:
1. 不可以用低于同类房产市场价的价格宣传不存在的房产;
2. 给出房产的价格区间,这个区间的最低价远远低于房产的实际价值;
3. 扣押买家意向金或者使用高压战略让买家购买较贵房产,否则房产会被出售给其他人。

签订合同的注意事项 

任何涉及法律条款的文件,都强烈推荐在签订购买澳洲房产合同之前咨询独立的专业律师的意见。因为合同一旦经买卖双方签字,就具有法律约束力,你一定要在签订之前仔细阅读合同条款,如果有不明白的要问清楚。合同中的有些条款可能影响你的权益,如果你对某个条款不满意,可以要求开发商修改,但开发商有可能拒绝。

签订合同之前要跟开发商确定以下问题:

1. 你能否修改装修情况?比如油漆颜色、家用电器、地板。
2. 如果房屋没有按时完工或者压根就不能完工,你有哪些权利?定金怎么办?
3. 合同签订后,你或者开发商可以对房屋设计做哪些更改?
4. 房屋完工后,谁负责维修大小瑕疵?都有哪些保修项目?谁负责保修?
5. 如果房地产开发不被批准或者建房地点不合适,你有哪些权利?
6. 在房屋建造过程中你能来施工现场参观吗?
7. 你和开发商在什么情况下可以取消合同?怎样取消合同?
8. 除了澳洲房产的定金和剩余款项,还需要支付什么吗?比如建筑材料的费用。
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