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美国房产价值评估和成交

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发布时间:2018年06月13日 09:21
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如果估价过低,比如估价比房屋售价低了7万或者更多,那么贷款人就需要考虑房子是否有什么严重问题,或者售价是否过高。如果贷款人怀疑银行估的价格过低,通常来说,就算贷款人愿意支付费用去作第二次估价,银行也不会改变原有决定。

银行预定房屋价值评估

银行需要确认美国房产至少值你购买的价格,他们不会贷款给你18万去买13万的美国房产,因为如果你无法偿还贷款,银行就不得不赎回房产,他们要确保变卖房产的钱足够偿还银行贷款。所以银行聘请鉴定师对房屋价值提供专业意见。虽然是银行安排,但是由你来承担,大约是450美金。你通常可以将评估费加到结算日,但是有的银行要求你提前付。

当你预定房屋价值评估时,问什么时候完成。在估价预计完成的日子打电话跟银行确认是否完成。有的银行很懒,如果你想加快进程,就必须采取主动。如果遇到疏忽的银行,一切都有可能停滞不前。(这种情况确实发生过)如果银行银犯错,合同超期,你可能失去购房资格,甚至损失定金。

假设评估已经完成。如果评估认定你的房屋价值低于贷款额,银行不会批你房屋贷款。你要么让卖家降价,用现金支付差价,要么从头开始,买别的房子。这种情况很少发生,因为你一开始,早在签合同时,就清楚地知道房子值多少钱。

确认贷款条件

购房一开始就要评估银行的贷款情况,所以现在你应该已经知道选哪种贷款,并且能够批下来。这时候打电话跟银行确认贷款条件。你不希翼在交易日有任何“意外之喜”,所以让银行提供一份书面的基本贷款条件。需要关注几个要点:
* 15年还是30年(如果选30年,确保可以15年内提前还款,没有罚款)
* 没有提前还款罚金(或者有,至少合理)
* 固定利率还是浮动利率(如果利率低于10%应该选固定利率)
* 如果你愿意,把结算费用算进贷款。

购买房屋保险

选一个保险代理处理您的美国房产保险,将代理合同交给产权企业。银行可以代理支付保险账单,加到每月的还款额中。你可以在过户的时候支付保险的初始费用,不用现在付。(如果愿意的话,也可以选择自己付保险账单,一年一次,让银行知道你的选择就行。)

买卖双方产权变更
如果美国房产价值评估进行的顺利,接下来就可以直接过户:买卖双方在产权企业的办公室签署大量文件,购房者付款。产权企业会确认出售的房产为卖家所有,并且该房产没有未决赔款。即使你不使用买方代理,交易也会在产权企业进行,给你基本的保护。如果你想要更进一步的保护,可以雇佣律师来检查文件,不过大部分人都不这样做。

你需要带一张银行支票(不是个人支票)作为首付款,如果过户费不算在贷款里,你还要带一张过户费的银行支票。

如果是贷款的钱,让银行直接将钱电汇到产权企业。

计算目前为止花了多少钱(金额不一定准确)

40美金——信用检查——付给银行
150美金——选择费——付给卖家。允许以任何理由退出购买。
1000美金——定金——交第三方托管,很可能是产权企业。
400美金——检查费——给私人企业,检查房屋的物理问题
100美金——白蚁检查费——给私人企业,银行规定检查。
(700美金)——白蚁清除费——(如果有的话)
450美金——价值评估——银行预定,以便确保房屋值贷款额
3000+美金——产权交易——差别很大,建议咨询银行


购买美国房产,到目前为止花费是5140-5840美金。


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