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购买美国房产的每月还款额度

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发布时间:2018年06月12日 17:02
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美国的房贷基本上为30年,等额本息还款法是还款的一种方式。这种就适合收入稳定的家庭,例如事业单位:银行工作人员、老师等等之类的人群。这种把本金和利息相加然后分担到每个月的贷款里,目前是受很大一部分人欢迎的一种方式。
购买美国房产的每月还款额度可不仅仅是还贷款,还包括财产税和保险,如果首付款低于20%还需要付贷款保险。利率和首付款对于月还款额的影响这里举个例子,比如你购买的是18万的美国房产,贷款30年。
4% 利率, 20% 首付款: $987/month
4% 利率, 5% 首付款: $1230/month
8% 利率, 20% 首付款: $1357/month
8% 利率, 5% 首付款: $1669/month

税收、保险和维护费

当拥有一处美国房产的时候,你有三项新的开支,如果租房子就不需要交。
1. 美国房产税(由当地政府收取)。
2. 火灾/灾害保险(保险费 支付给你的保险代理人)。
3. 房屋维护费。

为了更容易支付前两项费用,银行会提供托管服务。你每月的还款中包含税收和保险,银行替你保管,然后每年一次,他们把税寄给税局,把保险寄给保险代理。银行的这项服务是免费的,而且非常方便,因为它将每年支付的一次大额还款拆分到12个月支付,而且全部由银行替你操作。

但是如果你不想使用托管服务则不必使用,如果你想将税和保险与贷款分开支付也没问题,让银行知道你的想法就行。

房产税 Property taxes

不同地区的房产税差别很大,建议你查一下你要购买的房产的实际金额,这样你能更好地估计每月还款额。大多数地方政府会都能从他们的网站上查看某一处房产的税率county-by-county list of U.S. property tax rates。如果你自己找不到房子的房产税,让你的银行或房地产经纪人帮你查一下。

房产税一般在年底支付前面一年的。所以在2013年12月或2013年1月支付2013年的税。

Insurance 保险

如果你之前从未购买保险,这不是很难。找两个或三个代理报价并进行比较。如果你已经有车险了,让同一个代理给你报价,因为在同一家企业购买汽车和房产保险通常会有折扣。想要找其他代理,只需要上网搜“homeowners insurance”。

值得庆幸的是,国家规定保险政策标准化,因为有那么多花哨的保险产品,很难进行比较。你主要的选择变量应该是:

1. 保障额度。通常指的是如果你的房子被烧光,重新换房子的金额。这个数字通常比你付款买房的金额少,因为你买房的同时也买了房屋的土地。当然,你通常不会为土地买保险,因为它不可能被烧毁。

免赔额

保险费

1%(1333美金)

1333美金

3%(4890美金)

961美金

5%(8150美金)

784美金


2. 免赔额。这是在你保险生效之前需要付的钱。免赔额越低,保险费越高。比如保障额度是163000没有,个人支付5%的免赔额,意味着如果房屋有意外发生,我能承担5%的损失。


3. 隐患保险。在保险术语中,“隐患”是有可能让你造成损失的,比如火灾、树木倒了砸坏房子、或者盗窃。所有的保险都包含上述这些,但大多数保险不包括洪水,除非你购买了洪水附加险。

维护 Maintainance

虽然维修是一项非常真实的开支,但它不包括在你每月的还款里,所以你需要准备单独支付维护费用。房屋每年的长期维护费用大约是房价的1%,所以175000美金的房子,每年房屋维护费是1750美金(每年会随着通货膨胀上升)。 如果这听起来好像很多,可以考虑每15年左右更换屋顶,这将花费几千美金。(也可以做一个金属屋顶,这能持续一辈子,但金属屋顶前期花费更多。)木屋每隔几年就要重新粉刷一次,花费几千美金。 中央供暖/空气系统不也不能永远使用下去。

计算抵押贷款的还款额

下面是如何用电子表格计算抵押贷款的还款额,打开电子表格,比如Excel,在任意单元格输入=PMT(A%/12,B,C)
A=输入贷款利率。请注意公式将贷款利率除以12因为你想要知道每月的利率,而不是每年的利率。
B=输入按揭贷款的月份。如果是15年贷款就是180,如果是30年贷款就是360。
C=输入贷款金额。这个是价格是房屋的成交价,减去首付,加上交割费用(如果交割费用包含在贷款中)。
注意,得到的是一个负数,但是没关系,如果看不惯,在=和PMT中间加一个-。

举个例子,美国房产的成交价是14万,首付5%是7000美金,所以需要贷款13.3万,但是交割费6000元计算到了贷款中,所以是贷款13.9万,贷款利率为8%,还款期为30年。所以是
=-PMT(8%/12,360,139000)

答案是1020美金/月,别忘了上文提到的,还有税和保险,假设税是2500每年,保险是1100每年,一共就是3600美金/年或者300美金/月,所以每月需要还的抵押贷款为1020+300=1320美金/月。

还有一件事,如果你的首付不足20%,还需要交抵押贷款保险Private Mortgage Insurance (PMI),PMI通常是房屋成交价的1/3700或者1/1500。(如果是12万的房子,PMI就是每月32到80美金)

使用这个公式提前还款

这个公式还能帮你算出想要提前还清美国房产贷款,每月需要还多少。假设30年贷款,已经还完5年了,你想再还13年,而不是25年,只需要输入你的贷款本金,以及你想还款的月数(13年×12个月=156个月)=PMT (8%/12,156,80000)


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