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购买美国房产的基本常识

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发布时间:2018年06月12日 16:27
复查时间:2018年11月21日 09:49
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在美国没有执照的任何个人或企业都不允许代理买卖房屋,不能收取佣金,不能收取先容费,连经纪企业内部接电话的前台小姐,如果她没有执照的话都不能回答与房产信息有关的任何问题。所以,如果一家没有执业资格的企业在从事房屋买卖活动,那么这家企业的行为肯定是非法的,如果你不小心与它签了代理合同,可以肯定的是合同无效,你的利益得不到法律的保障,吃亏是在所难免的了。

本文对购买美国房产的流程有一个大体的先容,在阅读整个网站之前,建议您花一点时间阅读本文。


我应该买房还是继续租房?

大多数情况下,最好是购买美国房产而不是租,一旦你买得起,赶紧买。也有少数人例外,比如房租特别低,或者打算几年后搬家。大多数人认为买房的好处就是不再“扔”钱交房租,但事实上你以为在买房中建立的资本,大多数都被“扔”在税收、保险、维修和贷款利息上的钱抵消了,而这部分钱租房子是不需要交的。购买的真正好处其实是长达15年到30年,你每月只需要付固定的额度,不需要一次性付完。

美国房地产价格

2011年9月份大都市地区的美国房产均价为171000美金,当然根据城市不同,所在的州不同,房价的差异也会比较大,加利福尼亚州的房价远高于西弗吉尼亚州和阿肯色州。

每月需要还款多少?

1. 每月的还款额大约为房屋成交价的0.75%到1.15%,比如15万的房子,每月还款1125到1725,这包含了税和保险。
2. 首付款越多,月还款额越少。
3. 贷款利率月底,月还款额越少。
4. 贷款的年限越长,月还款额越少。如果你能负担得起每月的还款,还是缩短还款年限比较好,会省下不少利息。
5. 如果你的房子比较大,还可以考虑租一两个房间出去减少月供。

购房前期款+月供
前期款包括:首付、交割费、其他杂项
抵押贷款:包括税和保险

购房前期款需要多少?

1. 美国房产成交价的3%-20%首付,实际金额取决于你贷款多少和你的信用状况。银行可能会为你提供零首付贷款,但是如果你有钱交首付,还是应该交,这样利率会比较低,月供也会比较少。
2. 美国房产成交价的1%-8%交割费。前期可以不付,银行会很乐意把这笔钱加到贷款里。(如果手头很需要钱就这样做,否则最好前期付清)实际需要支付的交割费取决于银行给你的价格和房屋成交价。房价越贵,交割费占房价的比例越低。

3. 杂项费用250-800元。比如贷款申请费、信用报告的费用、房屋检验、估价费。


怎样获得抵押贷款?

通常你需要4样东西获得贷款:
1. 首付款
2. 月供2-3倍的收入
3. 两年实际工作的经历(在同一家企业或者领域)
4. 良好的信用(不一定是完美的)


怎样寻找及购买房产

1. 计算你能负担多少钱购房?
2. 查看信用报告,清理不良记录。
3. 选择一家银行,找到贷款经纪人,告诉他们你要买房子,填申请表,得到预审信,通常需要付40元左右的申请费。
4. 找美国房产中介:卖方支付佣金,购房者不花钱。中介会按照你的要求为你推荐房屋(他们有特殊的数据库)回答购房过程中的问题。理论上代理还应该帮你协商一个好价格,但是不一定,因为你的成交价越高,他得到的佣金越多。
5. 告诉中介你想要居住在城市的哪个地区,你想要买什么样的房子,银行承诺你的贷款额度。经纪人会根据你的要求,给你一个备选房屋清单。
6. 当你找到心仪房产时,向卖家要一份披露,就是卖方知道的所有关于房屋问题的清单,根据法律要求,卖家必须提供。
7. 如果你对披露的问题接受的话,询问经纪人应该出价多少。直接接受卖方的报价是很罕见的,通常应该出一个比报价略低的价格。向经纪人要一份比较清单(附近的相似的房屋)这样你就知道房子值多少钱了。
8. 购房者通过合同出价,如果卖家同意这个价格,就会签字。这时候,购房者有义务购买,卖方也有义务出售。不过根据合同的措辞,买卖双方在某种情况下可以不交易。
9. 进行房屋检验。通常要自己付款,350元左右。如果检查出了披露中没有提到的问题,需要花钱修缮,应该找卖家协商降低售价或卖家在出售前负责修好。也可以直接走人,如果合同允许的话。
10. 银行会对房屋进行估计,确保它值你的付款价格。(如果房屋值15万,银行不会借你20万的)。房屋估价的费用可能要现在付,否则会被加到交割费里。
11. 找保险代理人报价,可以同时要求2-3家银行提供报价。选择一家银行办贷款,费用会被加到交割费里,现在不需要付。
12. 去处理美国房产交割的办公室(通常卖方和购房者都会选择过户师或律师)。


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